Gürcistan’ın başkenti Tiflis’tir. Tiflis’i anlayabilmek için, Kafkasya’nın kalbinde ve Kura nehrinin her iki yakasına kurulmuş aynı zamanda da modern bir şehrin enerjisiyle harmanlamış bir şehir düşünmek gerekir. Gürcistan’ın başkenti Tiflis (Tbilisi), tarihi gezilerin dışında sosyolojik bir laboratuvar izlenimi sunmaktadır.
Hatırlayacak olursanız, Gürcistan’ın yönetim şekli ile ilgili yaptığımız analizlerde, ülkenin merkeziyetçi yapısını anlatmıştık. Bu merkeziyetçi yapının kalbi ve beyni Tiflis şehridir. Gürcistan hakkında yaptığımız araştırmalar ve şehirleriyle ilgili gözlemlerimiz bize; Tiflis’i tam olarak anlamadan Gürcistan’ın anlatılamayacağını gösteriyor.
Makalemizde, turistlerin izlediği normal rotanın dışına çıkarak, “Gürcistan’ın başkenti neresidir?” sorusuna cevap arayışını, Tiflis’İn arka sokaklarında, ekonominin kalbinde ve sosyal hayatın merkezinde arayacağız.
Gürcistan’ın Başkenti Tiflis, Nasıl Başkent Oldu?
Tarihsel kaynakları araştırdığımıza şehrin kuruluş tarihinin M.S 5. Yüzyıl civarlarına dayandığını gördük. Kuruluş dönemi Kral Vahtang Gorgasali’nin sülün avını yaptığı döneme dayanmaktadır. (Kaynak: https://www.folklore.ee/folklore/vol16/tbilisi.pdf (İlgili bölüm: Sayfa 1, ilk paragraf)
Anlatılan efsaneye göre, kralın avlamış olduğu sülün, sıcak su kaynağına düşer. Bunun üzerine kral bu suların şifalı olduğunu düşünerek buraya şehrin kurulmasını emreder. Bu şehrin ismi Gürcü dilinde “Tbilisi” (Sıcak Yer) olarak verilmiştir.
Günümüzde Gürcistan’ın başkentinde dolaşmayı düşünürseniz, Abanotubani bölgesindeki kükürt hamamlarını dikkatle incelemenizi tavsiye ederiz. Bu hamamlardan yükselen buharın, o zamanki şartları hala koruduğunu kendinizde görebilirsiniz.
Gözlemlerimize göre, Tiflis, sahip olduğu mistik havasının ötesine geçmeyi başarmıştır. Sovyet zamanında geçirdiği değişim sonrasında, Kafkasların Berlin’i olmayı amaçlayan bir yapıya bürünmüştür.
Gürcistan’ın Başkenti Tiflis’in Tarihi Dokusu Nasıl? Mimari Zıtlıkların Uyumu
Bu araştırma yapısını hazırlayabilmek için Tiflis’ i derinlemesine analiz etmemiz gerekiyordu. Bizde buna uygun tüm hazırlıklarımızı yaparak geniş bir arşiv taraması yaptık. Şehrin sosyokültürel yapısı ve ekonomik katkısı hakkında incelemelerde bulunduk. Bunu gerçekleştirirken şehrin mimari yapısına da atıfta bulunmamız gerektiğini fark ettik.
Tiflis’in mimarisini analiz ederken, karşımıza çıkan ve bizi etkileyen ana unsur “Zıtlıkların Uyumu” olmuştur. Şehrin yapısı insanda şaşkınlık oluşturabiliyor. Çünkü farklı zaman dilimlerinde üs üste binmiş bir kolaj gibi bir düşünce oluşturuyor.
Narikala Kalesi’ne teleferik ile çıkıldığını öğrendiğimizde, bu bölgenin oldukça yüksek bir tepe olduğunu anlamıştık.
Bu kaleye çıkarak şehre baktığınızda, yüz yılların oluşturduğu katmanları tek bir kare içerisinde görebilirsiniz.
Kareye giren görüntüde görüleceği üzere bir tarafta ahşaptan yapılma, , cumbalı “Eski Tiflis” evleri varken, bu evlerin yanlarında İtalyan mimar olan Michele De Lucchi tarafından yapılmış “Barış Köprüsü” (Bridge of Peace) bulunmaktadır.
Önemli Araştırma Notu: Analizlerimizde, Sololaki bölgesinin arka sokaklarında yapılan yürüyüşlerde, Art Nouveau türünde imar edilmiş binaların, Sovyet brütalizmi ile nasıl uyum sağladığını gözlemledik.
Bu iç içe girmiş yapılar, Gürcistan’ın başkentinin nasıl bir kimlik yapısına büründüğü çok iyi açıklamaktadır. Bu yönüyle Tiflis hem doğuya özgü hem de batıya özgü mimarilerin emrkezi konumundadır
Tiflis Gayrimenkul Piyasası: 2025 Derinlikli Analizi
1.Kira Piyasasında Düzeltme ve Getiri Sıkışması
Gürcistan’ın başkenti olan Tiflis’te kiralar 2022-2023 yıllarında Rusya ve Ukrayna arasında gerçekleşen savaş sonrası yaşanan göç dalgası nedeniyle rekor seviyeleri görmüştür. Sonrasında 2024 ve 2025 yıllarında kiralarda hissedilen bir soğuma dönemine girilmiştir.
Galt & Taggart verilerini analiz ederek kira artışlarını araştırdık. Bu verilerde 2024 yılında metrekare başına 10$ seviyesinde görülen kiralar, Şubat 2025 dönemine gidildiğinde yaklaşık %1.7 düşüş göstererek metrekarede 9.6$ civarlarına düşmüştür. Mart 2025 tarihine gelindiğinde ise düşüş trendi hızlanmış ve sert bir (Kaynak: galtandtaggart )
| Dönem | Ortalama Kira ($/m²) | Durum |
| 2022 – Ocak, Şubat, Mart | 7.5 $ | Savaş Öncesi |
| 2022 – Temmuz, Ağustos, Eylül | 11.2 $ | Göç Dalgası Başlangıcı |
| 2023 – Ocak, Şubat, Mart | 12.8 $ | Zirve Noktası (Peak) |
| 2023 – Temmuz, Ağustos, Eylül | 12.0 $ | Yüksek Seyir |
| 2024 – Ocak, Şubat, Mart | 10.5 $ | Soğuma Dönemi |
| 2024 – Temmuz, Ağustos, Eylül | 10.2 $ | Stabilizasyon |
| 2025 Ocak | 9.8 $ | Düşüş Eğilimi |
| 2025 Şubat | 9.6 $ | Güncel Veri (Galt & Taggart) |
Grafik 1: Tiflis’teki konut piyasasının kiralarındaki değiş trendi grafikteki gibidir. 2022-2023 yıllarındaki göç ardından gelen rekor artışlardan sonra, 2025 şubat ayı sonralarında fiyatlar metrekarede 9.6$ seviyesine gerilemiş ve bu civarlarda dengelemiştir. (Veri Kaynağı: Galt & Taggart Şubat 2025 Raporu)
Gözlemlenen bu düşüşler, yatırımcıların en çok önem verdiği ‘kira getiri oranlarını’ (rental yield) da aşağı yönlü baskılamıştır. 2024 sonlarında ve 2025 başında %9 bandında seyreden brüt kira getirisi, Galt & Taggart verilerine göre Şubat 2025 itibarıyla %8,6 seviyesine gerilemiştir.
Batı Avrupa başkentleriyle kıyaslandığında bu oranlar nispeten cazip olarak görünmektedir. Ancak tendin aşağı yönlü olması, piyasanın şimdilik doyduğunu göstermektedir.
Gürcistan’ın başkenti Tiflis, sadece bir idari merkez değildir. Aynı zamanda ülkenin ekonomi alanında merkezidir. Araştırmalarımıza göre Gürcistan’ın ekonomisinin yarısı başkent Tiflis’te yapılmaktadır. Bu tüm ülke açısından düşünüldüğünde büyük bir rakamdır. ( Kaynak: Tiflis’in Ekonomik değeri)
Bununla beraber, incelemelerimize devam ettiğimizde başkentte, maaşların kırsal bölgelere göre ortalama %30-40 civarında daha yüksek olduğunu tespit ettik. Ancak maaşlar yüksek görünse de bu şehirde yaşamak bazı maliyetleri kabul etmeyi gerektiriyor.
Tiflis, finans ve teknoloji anlamında Gürcistan’ın merkezi konumunda bulunduğu için yaşam standartları açısından diğer yerleşim yerlerine göre pahalı. Ülke genelinde Gürcistan asgari ücret seviyesinin yüksek olmasıyla birlikte kira ve yaşam maliyetleri de benzer şekilde yüksek görünmektedir. Söz konusu fiyatlar, özellikle Rusya-Ukrayna savaşıyla artış göstermiştir.
2.Satış Trendleri ve İnşaat İzinleri
Konutların satış piyasasını analiz ettiğimizde, kira piyasasına göre daha karmaşık bir tabloyla karşılaştık. Araştırmalarımız bu ülke de Eylül 2025 tarihinde toplam konut hacminin yıllık olarak %13 arttığını ve sayısal olarak 3.869 adede ulaştığını göstermiştir. ( Kaynak: Konut satış trendleri)
Ancak bu yükseliş trendi ikinci el konut piyasasına aittir. Yeni daire satışlarında rakamlar %16’lık bir sert düşüşü göstermektedir. Bu durumu yorumladığımızda, konut almak isteyenlerin inşaat fiyatlarında gözlemlenen artışların sonucu olarak sıfır dairelerden uzaklaştığını ve daha uygun fiyatlı ikinci el konutlara yöneldiğini göstermektedir.
Rakamsal olarak inşaat sektöründe gözlemlenen yavaşlamaya rağmen, üretimin devam ettiği anlaşılmaktadır. Şubat 2025 konut inşaat izinlerini incelediğimizde, 2024 yılına göre %26,7 artışla 108.977 metrekarelik yeni konutların yapıldığı açıklanmıştır. Ancak bu yılın ilk ayına göre izinlerin %17,4 oranında azaldığını da belirtelim
3.Bölgesel Ayrışma
Tiflis’in ev piyasası, eşit oranlı bir dağılım göstermemiştir. Bazı bölgeleri diğerlerine göre daha yüksek fiyatlı olabilmektedir. Bu durum piyasanın homojen dağılmadığı göstermektedir.
- Didi Dighomi Bölgesi: Bu bölge, Tiflis’in kuzeybatısında yer almaktadır. En uygun fiyatlı yapılar burada yer almaktadır. Fiyatların uygun olması Eylül 2025 raporlarına da yansımıştır. En fazla konutun satıldığı alandır.
- Krtsanisi: Daha çok elit kesimin ikamet ettiği bölge olarak bilinir. Lüks rezidanslar ve diplomatik temsilciler bu bölgede bulunurlar. Yıllık bazda %92’Lik işlem hacmiyle dikkat çekmeyi başarmıştır. Artışın yüksek olması geliri yüksek ve yabancı yatırımcıların kalite aradıklarını göstermektedir.
Tiflis’te Sosyal Yaşam ve Ekonomik Göstergeler
a.Dijital Göçebelerin (Digital Nomads) Yeni Yerleşim Yeri
Konu üzerinde yaptığımız araştırmalar bazen bizi farklı bilgilerle karşılaştırmaktadır. Böyle zamanlarda elde edilen bu bilgileri de içeriğimize ekleyerek konumuzu genişletmeyi en doğru yaklaşım olarak görüyoruz.
Tiflis’in ekonomik durumunu araştırırken bu şehrin Freelance çalışanlar için bir merkez üs haline geldiğini öğrenmiş olduk. Şehrin internet altyapısı oldukça hızlı. Modern ortak çalışma alanları (co-working spaces) ve vize politikalarının esnek olması, Gürcistan’ın başkentini dijital anlamda öne çıkarmayı başarmış.
b.Tiflis’in Alışveriş Kültürü: Bit Pazarlarından Dev AVM’lere Uzanan Yolculuk
Tiflis gibi şehirde ticaretin durumunu öğrenmek istiyorsanız, iki alanı incelememiz gerekiyor. Bunlardan bir tanesi geçmişte yer alan tozlu anılar, diğeri ise Mağaza vitrinleridir.
Şehrin merkezinde Kura Nehri üzerinde “Dry Bridge” (Kuru Köprü) bulunur. Burada, çok sayıda antik ürün satılmaktadır. Bu ürünler arasında Sovyet madalyalarından tutun, antika gümüşlere kadar pek çok ürün sergilenmektedir. Deyim yerindeyse adeta bir açık hava müzesidir.
Diğer tarafta yer alan modern kısımda Tiflis Mall, Galleria Tbilisi ve East Point gibi alışveriş merkezleri bulunur.
Belirttiğimiz bu fiziksel mağazaların dışında dijital olarak gelişen bir e ticaret sistemi de, Tiflis’te giderek gelişmektedir. Çok sayıda dijital mağaza, Gürcistan alışveriş sitelerini kullanarak ürünlerini başkent sakinlerine teslim etmeye çalışmaktadır.
Daha önce hazırladığımız ve yayına aldığımız bir makalemizde yaptığımız, başkentin lojistik ağının Avrupa standartlarında olduğunu gözlemlemiştik. Dilerseniz Gürcistan alışveriş siteleri isimli yazımızı okuyabilirsiniz.
c. Turistik Deneyim, Yeme-İçme ve Kültürel Miras Durumları
Bir şehri tanımak istiyorsanız mutlaka mutfağını ziyaret etmelisiniz. Bu durum tüm şehirlerde olduğu gibi Gürcistan’ın başkenti Tiflis içinde geçerlidir. Bu şehir, Gürcü supra kültüründen izler taşır. Şehrin dört bir yanında “Marani” (Şarap mahzeni) bulabilmek mümkündür.
Şehir turuna çıkarsanız, Rustaveli Bulvarı’nda veya Meidan Çarşısı’nda karşınıza el yapımı ürünler çıkacaktır. Bunlar turistlerin en çok beğendiği ürünler arasındadır. Özellikle Gürcistan hediyelik eşyalar arayanlar, çömlek şaraplardan, minankari takılara hatta gelen kantzi (boynuz kadeh) kadar pek çok özgün örneği bulabilir.
Kültürel Tavsiye: Araştırma yaparken, pek çok turistin sadece ana caddeleri kendilerine uğrak mekân etmiş olduğunu tespit ettik. Aslında Gürcistan’ın başkenti Tiflis’i gerçekten tanımanın yolu arka bu şehrin arka bahçesi olarak bilinen Vera semtinde bulunan kafeler ve sanat galerileridir. Yolunuz düşerse buraları ziyaret edebilirsiniz.
d. Ulaşım ve Konaklama Yarımcı Rehberi: Uzmanından İp Uçları
Gürcistan’ın başkenti Tiflis, ulaşım konusunda ziyaretçilere sorun çıkarmayan bir şehirdir. Metro sistemi her ne katar Sovyet döneminden kalsa da oldukça hızlıdır. Bu ağ, ulaşımın ana damarını oluşturur.
- Metro: Hızlı ve ekonomik açıdan uygun görünmektedir. Yaklaşık 1 Lari civarındadır.
- Taksi: Yandex, Bolt üzerinden seyahat edilebilmesi mümkündür.
Bankacılık ve Finansal Altyapı Durumları
Gürcistan’ın bankacılık sistemi gelişmiş bir yapıya sahiptir. Bu özellikleriyle yabancı sermayeye açık bölgesel bir istisna teşkil eder. Bankacılık sektörü, TBC Bank ve Bank of Georgia (BoG) kuruluşları tarafından beslenir. Belirttiğimiz bu iki banka tüm sektörde %80’Lik bir paya sahiptir.
a.TBC Bank vs. Bank of Georgia
Yabancı yatırımcılar, genel olarak aşağıdaki iki kuruluşu tercih etmektedirler.
- TBC Bank: TBC, ülkede dijital bankacılık alanında öne çıkan bir bankadır. Özelllikle mobil uygulaması, kullanıcıların gerçek deneyimleri, döviz kurlarınım piyasaya uyumu gibi konularda beğenilmektedir. Bankanın sunduğu TBC Concept isimli premium hizmeti, önemli avantajlar sunabilmektedir.
- Bank of Georgia (BoG): Bu banka, TBC’nin rakiplerinden birisidir. Premium hizmetinin ismi SOLO’dur. SOLO hizmeti, ingizlice bilen personele ulaşabilme, uluslarasın transferlerde önemli fırsatlar gibi avantajlar sunar.
b. Yabancılar İçin Hesap Açılış Zorlukları Nelerdir?
Gürcistan’da Normal şartlar altında yabancı müşterilerin hesap açmasında herhangi bir engel yoktur. Ancak hayatın akışı içerisinde karşılaşılan kara para aklama ve diğer kanun dışı konulardan dolayı zamanla prosedürler sıkılaştırılmıştır. Bu nedenle, bankalar kaynağı belli olmayan veya riskli olarak belirlenmiş ülkelerden gelen paralar karşı mesafelidir.
- Bankada hesap açmak Gerekli Belgeler: Pasaportla birlikte genel olarak gelir kaynağını ispatlayan kanıtlar istenebilmektedir. Bunlar, kira kontratları, işle işgili sözleşmeler vb. evrakları kapsayabilir.
d. Alternatif Bankalar
Credo Bank, büyük bankaların kabul etmediği durumalrda tercih edilebilen alternatif bir seçenektir. Platform bir mikrofinans kuruluşudur. Diğer bankalara göre daha esnek şartları bulunur. “Expat Paketi” (yıllık 45 GEL) ile yabancılara özel hizmet verebilir.
Gürcistan’ının Başkenti Tiflis Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S)
Tiflis Güvenli Bir Şehir Mi?
Araştırmalarımıza ve uluslararası güvenlik endeks verilerine göre, Gürcistan’ın başkenti Tiflis, güvenilir şehirler arasında yer almaktadır. Bununla birlikte ülkede gerçekleşen Polis reformu sonucu suç oranları düşmüştür.
Tiflis’e Ne Zaman Gidilir?
Bu durum kişiye göre değişmektedir. Ancak gözlemlerimize göre, İlkbahar (Mayıs-Haziran) ve Sonbahar (Eylül-Ekim) ayları Tiflis’İ gezmek için daha idealdir. Tiflis yaz aylarında sıcak bir yerdir. Kışın ise ılıman bir iklime sahiptir.
Tiflis Pahalı Mı?
Tiflis, Avrupa’nın başkent şehirlerine göre ucuz bir yerdir. Ancak Gürcistan’ın diğer şehirlerine göre biraz pahalıdır. Turizm bölgelerinde fiyatlar genel olarak dolar bazında artış gösterir. Diğer bölgelerde ise daha uygun fiyatlı ürünler bulmak mümkündür.
