Almanya Ev Fiyatları 2026: Kriz Bitti mi, Yoksa ‘Yeni Normal’ mi Başlıyor?

Almanya ev fiyatları, konut tarihinin en büyük değişimlerinden birine sahne olmaktadır. Bu değişim dönemi, belki de ülkedeki ev fiyatlarının en dalgalı dönemini bizlere anlatıyor.

Hatırlayacak olursak, Almanya’da geçtiğimiz on yıl boyunca konut piyasasında faizler düşüktü. Piyasada bolca nakit bulunuyordu. Bu da ev fiyatlarını aşırı derecede yükseltmişti.

Ancak 2022 ve 2024 yılları arasında Avrupa merkez bankası faizleri arttırdı. Piyasa sert bir tepki verdi. Almanya ev fiyatları ve Almanya araba fiyatları bu durumdan etkilendi.

2025 yılına girildiğinde, piyasada gözlemlenen bu dalgalanma ve belirsizlik sonlanmış oldu. Günümüzde piyasanın dengeye geldiği ve kredi maliyetlerinin yerleştiği bir dönem içerisindeyiz. Yeni dönemde, evin değeri belirlenirken iki kriter göz önüne alınmaktadır. Bunlar “enerji tasarrufu” ve “konum kalitesi” gibi etkenlerdir.

Geçmişten günümüze doğru fiyat analizlerini değerlendirdiğimizde, fiyatların rasgele arttığı dönemlerin sona erdiğini görebiliyoruz. Bu olumsuzluğa rağmen Almanya ev fiyatlarının rotasına girmesi, konut piyasasının sağlam temellerde oluşturulduğunu göstermektedir.

Ancak buna rağmen, bu sağlamlığı tehlikeye sokan bir durum bulunuyor. O da yeterli sayıda konutun bulunmamasıdır.

Geçmişte yaşanan sorunların giderilmesiyle kredi alma şartları iyileşti. Almanya asgari ücrette artışlar yapıldı. Büyük şirketler tekrar alım yapmaya başladılar. Bu pozitif tablo sonucunda 2026 yılına kadar hedef olarak belirlenen toplam satış hacmini karşılandı (Bknz: Almanya 2025 yılı konut satış beklentisi)

“Yeşil Bina mı, Eski Bina mı? Almanya Emlak Piyasasında ‘Kahverengi İndirim’ Dönemi Başlıyor

Geçmişe oranla günümüzde yaşanılan dengenin en belirgin özelliği, ev fiyatlarının belirgin özelliklere göre keskin şekilde ayrılmasıdır. Ülkede yeni çıkan Bina Enerji Yasası (GEG) yasası ev fiyatları üzerinde ciddi bir fark oluşturdu.

Yeni yapılan binalar bu yasaya uygun şekilde imal edilmektedir. Bu sebeple, yeni binalar ile tadilat görmemiş eski binalar arasında kalıcı bir fiyat farkı oluşmuştur. Bu durum eski ve verimi düşük binaların değer kaybetmesiyle sonuçlandı. Buna “kahverengi indirim” denilmektedir.

Bununla birlikte, yeni inşaat izinleri Almanya’da giderek azalmakta. Bu duruma inşaat malzemelerinin pahalı olası da eşlik etmektedir. Buda yeni konut üretimini azaltmakta. Özellikle büyük şehirlerde konut sorunu bu sebeple yaşanmaktadır. En büyük 7 şehirde kiralar sürekli artmaktadır.

Kriz ortamının geride kalmaya başladığı günümüzde, piyasanın “başlangıç evresine” girmesi bekleniyor. Kısa vadeli planlarda Almanya ev fiyatlarında ciddi bir patlama beklenmemektedir.

Ancak nüfusta gözlemlenen değişmeleri şehirlere göç edilmesi ve şehirlerdeki ev sayısının sınırlı olması gibi sebepler konutların değerini arttırmaya devam edecek gibi görünüyor.

Makalemizde, Almanya ev fiyatlarının geleceğe yönelik gidişatını, bölgeler arasında gözlemlenen fiyat farklılarını, yasal düzenlemeleri ve ülkedeki ekonominin genel durumunu detaylı şekilde anlatmaya çalışacağız.

İlk olarak ülkenin ekonomik durumu ve piyasa koşullarından bahsedelim.

1. Almanya Ev Fiyatları- Ekonomik Durum ve Piyasayı Etkileyen Güçler

Almanya da ev fiyatları, ülkenin ekonomik durumuyla bağlantılı şekilde ilerler. Bu durum 2025 yılında da bu şekilde gerçekleşmiştir. Geçtiğimiz yıl Alman ekonomisi durgunluk döneminden kurtulmuş ve iyileşme süreci içerisine girmiştir.

Her şeyden önce ev fiyatlarının sabitlenmesinin nedenlerini öğrenebilmek için, temel ekonomik güçleri incelemek gerekir. Bizde araştırmalarımızı bu yöne çevirdik. Aşağıda anlattığımız ekonomik büyüme ve enflasyon dinamikleri bu araştırmamız sonucunda ortaya çıkmış kritik bilgileri açığa çıkarmıştır.

a.    Almanya Ekonomik Büyüme ve Enflasyon Dinamikleri

Almanya Avrupa’nın ekonomik motoru olarak nitelendirilmektedir. Ancak geçtiğimiz yıllarda bu ekonomik motor, sanayi üretiminin zayıflaması ve tüketici güveninin düşmesiyle önemli sorunlarla karşı karşıya gelmiştir.

Ancak bu durum 2025’in, ikinci yarısına kadar devam etmiştir. Bu dönemde, enflasyonun düşmeye başlamasıyla, hane halkının gelirlerinde rahatlama sağlanmıştır. Önceki yıllarda pik seviyesine ulaşan enflasyon, 2025’in sonlarında doğru %1,5 seviyelerine gerilemiştir. (Kaynak: Almanya Ekonomi Raporu)

Enflasyonun düşmesi gayrimenkul sektörü için son derece önemlidir. Çünkü, yüksek enflasyon satın alma gücünü düşüren başlıca etkendir. Bununla birlikte inşaat için gerekli malzemelerin fiyatlarının sürekli artmasına neden olmaktadır. Sonuç olarak, Almanya ev fiyatları tüm bu sebeplerden ötürü artışa maruz kalmaktadır.

2025 yılının sonlarına doğru, Tüketici fiyatlarında gözlemlenen fiyat istikrarı, konut satın alma taahhütlerini arttırarak, tüketici güvenini yeniden oluşturmaya başlamıştır. Yaptığımız fiyat analizlerine göre, reel bazda GSYİH büyümesi 2026 yılı içerisinde %1,1 seviyelerde olacak gibi. Bu durum nispeten mütevazi bir değerde olsa istihdamı etkilemesi açısından önemlidir.

2.    Faiz Oranları Ortamı ve Finansman Koşulları

Geçtiğimiz yıllarda faiz oranlarında görünen hızlı yükseliş, piyasada düzeltme şeklinde kendisini göstermişti. Konut kredilerinin yıllarca %1’in altında olduğunu ve bu dönemle birlikte %4’lere çıktığını söylersek, sanıyoruz ki nasıl bir kriz dönemimin yaşandığını anlatabiliriz.

Ancak bu dönem 2026’In başı itibariyle yerini sükunete bırakmıştır. Bu zaman diliminde finansman manzarası normale dönmüştür.

Aşağıdaki tablo, 2026 başındaki ortalama konut kredisi faiz oranlarını ve eğilimlerini göstermektedir:

Veriler, kaynakta belirttiğimiz sitelerden yararlanılarak derlenmiştir. (Kaynaklar: 2026 faiz tahmini ve Almanya İnşaat faizi nasıl gelişecek)

Araştırmalarımıza göre Finans uzmanları, Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) faiz konusunda durağan bir politikada ilerleyeceğini tahmin etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde büyük etkiler oluşturabilecek bir faiz indirimi beklenmemektedir. Bu durumu 2023 ve 2024 yıllarındaki aşırı belirsizlik ve dalgalanmaların sona erdiği şeklinde yorumlayabiliriz.

Dr. Klein’ın piyasa tahminlerini incelediğimizde, 2026 yılında 10 yıllık konut kredi faizleri %3,1 ile %3,7 aralığında olabileceği yönünde bir tahminini görüyoruz. Piyasanın geçtiğimiz yılara göre stabil hale gelmesi hem ev alacakları hem de inşaat firmalarını ilgilendiriyor. Her iki kesimde bu standart ekonomi sayesinde kendisine göre daha sağlıklı bir hesaplama işlemi gerçekleştirebiliyor.

Ancak bu olumlu havaya rağmen piyasada “Kilitlenme Etkisi” sorunu varlığını halen hissettiriyor. Şöyle ki;

Geçmişte %1 gibi son derece düşük bir faiz oranıyla ev almış olan kişiler, bu evlerini satarak taşınmak istemiyorlar. Çünkü mevcut evlerini satarak yeni bir ev almak istemeleri halinde, %3,5 gibi yüksek bir faiz oranıyla karşılaşacaklar. Bu da Almanya ev fiyatları üzerinde olumsuz bir etki oluşturuyor.

İlk defa ev almak isteyenlerin durumu ise biraz daha farklı. Faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle bankalar kişilerden daha yüksek peşinat istemektedirler. Ayrıca kredi verirken şartları daha sıkı tutmaya çalışıyorlar. Bu durum, ev alım sürecini olumsuz yönde etkiliyor.

3.    Demografi ve Göç Dinamikleri

Almanya ev fiyatları üzerine etki eden bir başka değişken Demogratif eğilimlerdir. Bu durum özellikle şehir merkezlerinde kendisini gösterir. Ülkede iki yönlü demogratif sorun kendisini hissettirmektedir. Bunlardan ilki yaşlanan nüfus, ikincisi pozitif yönlü göçtür.

Her ne kadar “Kentleşme”’ye doğru yönelim trendi devam ediyor görünsede , 2025 verilerini incelediğimizde az da olsa bir değişim görüyoruz.

Tier 1 / A (En Büyük ve Pahalı Şehirler) şehirlerinde maliyetlerin artması, talebi alternatifine Speckgürtel (Banliyö Kuşakları-Biraz daha ucuz şehirler)’e ve durumu dahada yetersiz olanları Tier 2/3 şehirlerine (B ve C-Şehirleri) yönlendirmekledir.

Buradaki tabloyu doğru okumak gerekir. Talebin şehir merkezlerinden çevreye doğru yayılmasının esas nedeni, kentsel gerileme değildir. Kişilerin satın alma gücündeki kısıtlamalardandır.

Bununla birlikte, iş gücü için gerekli olan nitelikli eleman ihtiyacının göçmenlerden ve mültecilerden karşılanması, konut açığını daha fazla arttırmaktadır. Bu durum özellikle Münih ve Berlin gibi şehirlerde hissedilmektedir. Bu şehirlerde evlerin boşluk oranı %1’in altındadır.

2. Piyasa Temel Koşulları: Arz ve Talep Dengesizliği

Almanya ev fiyatlarının 2020’li yılların başından itibaren karşılaştığı en büyük sorun, ev arayan kişi sayısının çok olması ancak buna karşın yeterli ev sayısının olmamasıydı. Üstelik bu durum giderek daha ağır bir tabloya dönüşüyor.

Ev sayısının yeterince olmaması aşağıdaki iki temel sorunu ortaya çıkarıyor;

1. Fiyatlar Düşmüyor: Ortada görünür ev olmadığı için evler belirli fiyatın altına inmemektedir.
2. Kiralar Artıyor: Kredi faizlerinin yüksek olması, kişilerin ev alamamasına yol açıyor. Bu kişiler ev alamadığı için kiralık daireye yönelmektedir.

a.     İnşaat Krizi ve İnşaatların Tamamlanma Oranları

Alman hükümeti, geçtiğimiz dönemde her yıl 400.000 yeni konut hedefi koymuştu. Ancak bu hedeflere ulaşılamadı. 2024 yılında, tamamlanan konut sayısı hedefin %14 civarı altına düşerek 252.000 seviyelerinde kaldı. Bununla birlikte gelecekteki tahminler çok da iyimser değil.

Verilere göre bu sayılar 2025’te 205.000’e, 2026’da ise 175.000’e kadar seviyelerine gelebilir. Yanı bu durum gerekli ihtiyacı karşılayamayacak görünüyor. (Kaynak: Almanya’nın Konut Emlak Pazarı Analizi 2025)

Araştırmamalarımıza göre inşaat sektörüne gerçekleşen duraksamanın dört adaet sebebinin olduğunu söyleyebiliriz. Bunlar;

• Pahalı Malzemeler: Her ne kadar enflasyon yükselme hızı düşmüş olsa da, beton ve çelik gibi malzemelerin fiyatları eskiye oranlar yüksektir.
• Finansman Zorluğu: Faizlerin yüksek olması, inşaatla uğraşan kişilerin kazançlarını reelde azaltmaktadır. Bu nedenle bazı projeler iptal edilebiliyor.
• Ağır Kurallar: Enerjiyle tasarrufu yapılabilmesi için uygulanan katı kurallar, bina yapmayı zorlaştırmaktadır.
• İşçi Kıtlığı: Usta ve kalifiye eleman sıkıntısından dolayı başlanılan inşaatlar zamanında tamamlanamamaktadır.

Verilere göre, geleceğe yönelik arzın bir göstergesi olan inşaat izinleri, 2024 yılında %17’ye yakın bir düşüş sergilemiştir. Bu rakamlar, 2010 yılından beri en düşük seviyelerdir. Bu durum 2025 yılında %2,9‘luk bir mütevazi artışla devam etmiştir. Bu da toparlanmaya yönelik olumlu bir gelişme olarak yorumlanabilir.

b.    Kiralık Konut Piyasasında Gözlemlenen Sıkışma

Konut satış piyasasında gerçekleşen azalmalar, Almanya’da ev fiyatları’nı artırmıştır. Bu durum aynı zamanda kiralık daire sektörüne de yansımıştır. Ev satın alma gibi hayali olan kişiler, bu gelişmeler nedeniyle artık daha uzun sürelerde kiralarda yaşamaktadır.

Yaptığımız Almanya Emlak Pazarı analizlere göre, Almanya’nın ev sahipliği oranı ortalama olarak %48’in altında kalmıştır. Bu oran, AB’deki en düşük rakamlar arasındadır. Sonuç olarak ev sahibi olamayan kişiler, kiralık daire arayışına geçtiklerinden, piyasada buna göre şekillenmektedir.

Gözlemlenen bu değişim, kiralar üzerinde ciddi bir baskı oluşturmaktadır. En kalabalık 7 şehirde, yeni sözleşme yapmak için kiracılardan talep edilen kira ücretleri, 2025 yılında %5’in üzerinde bir artış yaşamıştır.

Bu durum eski kiralık daireler ile yeni daireler arasındaki farkı arttırmıştır. Berlin’de mevcut kiralık daireler ile yeni kiraya sunulan daireler arasında fiyat farkı hissedilir şekilde yüksektir. Mevcut sözleşmelerde tanımlanmış kiralar yaklaşık olarak 7,67 €/m² iken, yeni sözleşmelerde bu fiyatlar 16,00 €/m² ve üzerinde olabilmektedir.

Durumun bu şekilde olması, mevcut kiracıların pozisyonlarını korumaya çalışmasına yol açmıştır. Bu da “kilitlenme” etkisi oluşturmakta ve kiralık daire stoğunu azaltmaktadır.

3.    Almanya Ev Fiyat Trendleri ve Detaylı Analiz

Yukarıda kısaca değindiğimiz üzere, Almanya ev fiyatları, 2023 ve 2024 yılında bir düzeltmeye girmiş, 2025 yılında istikrar kazanmıştır. Görünen o ki bu ılımlı büyüme 2026 yılına da yansıyacak.

a.     Ulusal Fiyat Endeksleri

2025 yılının ikinci çeyreğine girildiğinde, ulusal konut fiyat endeksleri pozitif bölgeye doğru yönelmiştir. Federal istatistik ofisinin sunmuş olduğu verilere göre, 2025’in ikinci çeyreğinde Almanya’da ev fiyatları yıllık %3,18‘lik bir artış yaşamıştır.

Benzer olarak Europace EPX endeksi, ülkedeki dairelerin 2025’in 3. çeyreğinde %0,80 oranında artmasıyla nispeten ılımlı bir hava estiğini göstermiştir. Bu veirlere dayanarak ülkedeği konut fiyat artışları;

• 2025 Yıl Sonu: +%3,0
• 2026 Yıl Sonu: +%3,5 (öngörülen) olarak düşünülmektedir.

Tüm bu gelişmeler Almanya’daki ev fiyatlarının toparlandığını işaret ediyor. Ancak mevcut resme geniş bir açıyla bakarsak şu anki durumun 2022 yılındaki zirvenin %24-30 altında kaldığını görmekteyiz.

b. Enerji Sınıfına Göre Fiyat Uçurumu: “Yeşil” ve “Eski” Binalar

Almanya’da satılık ev fiyatları üzerinde 2025 yılındaki en etkili olay, evin ne kadar enerji harcamasıyla ilgiliydi. Evin bu özelliği aynı zamanda fiyatını da etkiliyordu. Bu nedenle, günümüzde piyasa net olarak ikiye ayrılmıştır.

• 1. Grup- Yeni ve Tasarruflu Evler (A/B Sınıfı): Bu sınıftaki evlerin değeri korunmaktadır. Hatta her geçen gün değerlenmekteler. Yasal zorunluluklara ve geleceğe yönelik çıkabilecek kurallara uyduklarından alıcılar bu tür evleri beğeniyor. Bu etkenleri göz önüne aldığımızda 2025’İn 3. çeyreğinde bu evlerin neden %4,1 değerlendiğini anlayabiliriz.
• 2. Grup- Eski ve Tadilatsız Evler (D-H Sınıfı): Bu klasmandaki evlerin fiyatları baskılanmaktadır. Alıcılar mecburen evi aldıktan sonra bakım yaptırmak zorunda kalmaktalar. Yalıtım ve ısı pompası gibi masrafları düşünmeleri gerekir. Bu nedenle A sınıfı olan daha tasarruflu bir daire, D sınıfı eski bir daireye oranla metrekarede 650€ daha pahalıdır.

Olayı özetlersek, yatırımcılar için eski bir ev almak yalnızca giriş ücretini ifade eder. Bu fiyata ek olarak önümüzdeki yıllarda ülkede zorunlu hale gelecek ve 50.000 € ile 100.000 € arasında tutabilecek bir tadilat masrafı da bulunmaktadır.

c.    Bölgesel Analiz: Almanya Ev Fiyatlarında Zirvedeki 7 Şehir

Almanya’daki 7 büyük şehir olan Berlin, Münih, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart yatırımcılar için birincil değere sahip hedefler arasındadır. Ancak araştırmalarımıza göre, bu şehirlerin mevcut trend dinamikleri arasında zaman içerisinde belirgin farklılıklar oluşmuştur.

Not: Yukarıda belirtiğimiz Almanya 7 büyük şehir ev metrekare fiyatları, kaynağa ve veri dilimine (liste fiyatı ile işlem fiyatı) göre değişebilir.  (Tablodaki veriler için yapılan araştırmada kullanılan kaynaklar: 2025’te Almanya’da Konut Fiyatlarında Neler Oluyorve scout24)

Şimdi bu tablodaki verileri biraz daha açarak 7 büyük şehrin kendi özelliklerine göre Almanya ev fiyatlarını biraz daha derinlemesine inceleyelim.

1.Berlin Derinlemesine Bakış

Berlin, Almanya’nın öne çıkan gözde şehirlerinden birisidir. Bu şehirde bulunan dairelerin fiyatları 2025 yılında verilere göre %3 oranında artmış ve m² fiyatı 5.130 €’e yükselmiştir.

Ancak şehir ile ilçeleri arasında belirgin bir fiyat farkı olduğunu da hatırlatalım. Bu fark bazen poziztif yönde olurken bazen de negatif yönde kendisini göstermektedir. Örneğin; Treptow-Köpenick gibi bir ilçede fiyatlar merkezden gelenlerin etkisiyle %9 oranında artmıştır.

Ancak, Steglitz-Zehlendorf gibi pahalı ilçelerde lüks sınıf tabakasının düşük likidite durumu nedeniyle küçük bir düzeltme olmuş ve ancak eksi 2 düşmüştür.

2. Münih Derinlemesine Bakış

Münih Almanya ev fiyatları konusunda zirvede olan şehirdir. Bu şehirdeki ev fiyatları m²’de 8.580 € civarındadır. Fiyatların yüksek seyir de olmasına rağmen 2025’in 3. çeyreğinde %1,5’luk artış gözlemlenmiştir.

d.     B-Lokasyonlarının ve Uygun Fiyatlı Bölgelerin Fiyatlarında ki Yükseliş

A klasmanında bulunan şehirlerin çok saydıa kişi için ulaşılamaz konumda yer alması, bu kişileri B şehirlerine (Leipzig, Dresden, Nürnberg vb.) ve C şehirlerine (Chemnitz, Magdeburg vb.) yönlendirmiştir. Şimdi kısaca bu şehirlerden bazılarındaki konut fiyat gelişmelerini ele alalım.

• Leipzig: Bu şehir “Hypezig” olarak adlandırılmaktadır. Genellikle genç kesim tarafından göç almaktadır. Analizlerimize göre şehirdeki kiralar 2025’in 3. Çeyreğinde %1,1 artmıştır. Şehir olanaklarının yeterliliği ve uygun fiyatlı olması kişilerin ilgisini çekmektedir.
• Magdeburg & Chemnitz: Münih’te metrekare başına 8.000 € ve üzeri fiyatlardan ziyade bu bölgede evlerin metrekaresi 1.500 € – 1.800 € aralığında yer almaktadır. Üst bölgelerde yer alan konutların %2-3 civarında bir değer kazanırken bu bölgenin %5 civarındaki getirisi, yatırımcıların ilgisini çekmektedir.

4.     Düzenleyici Ortam ve Yasal Çerçeve

Almanya ev fiyatları hakkında bilgi sahibi olabilmek, enerji verimliliği ve giderek daha karmaşık hale gelen kiracı koruması ile ilgili manzarayı tam olarak kavrayabilmeyi gerektirir.

a. Bina Enerji Yasası (GEG / Heizungsgesetz)

Bina enerji yasası 2024 yılında kabul edilmiştir. Yasanın temel amacı, ısıtma sektörünü karbondan arındırarak daha temiz bir havaya kavuşmaktır. Bu yasaya göre;

• Yeni Binalar: Ocak 2024 yılından itibaren yeni ısıtma sistemi cihazları %65 civarında yenilenebilir enerji sistemiyle çalışmalıdır. Bu ısıtma sistemleri yeni gelişim alanlarında yapılan binalar için kullanılmaktadır.
• Eski Binalar: Bu binalar için hemen bir endişeye kapılmaya gerek yok. Belirli bir geçiş süreci tanımlanmıştır. Nüfusu 100.000’i geçen büyük şehirlerde 30 Haziran 2026’a kadar zaman tanınmışken, küçük yerleşim yerlerinde 30 Haziran 2028’den sonda değişiklikler geçerli olacaktır.
• Ev Sahipleri Ne Yapacak: Hali hazırda bulunan gaz veya petrolle çalışan kombilerin çalışmasında sorun yoksa kullanılmaya devam edilebilir. Arızalanması halinde tamir ettirilebilir. Ancak yukarıda belirtmiş olduğumuz tarihlerden sonra tamiri mümkün olmayacak derecede arızalanırsa yerine yeni nesil sistemden kurulması gerekir.
• Devlet Desteği: Enerji yalıtımında iyi haber devletin dönüşüm için %70’ine kadar destek sunmasıdır. Bu konuda tadilat yapılmamış bir ev almayı düşünüyorsanız bütçenizi buna göre ayarlamayı unutmayın.

b.      Kira Kontrolü (Mietpreisbremse)

Almanya ev fiyatları üzerinde kiralar elbette etkilidir. Bu nedenle ülkede kira kontrolleri katı şekilde denetlenmektedir. Kira kontrol sistemi sayesinde, mevcutta bulunan dairelerin yeniden kiralanırken gerçekleşen kira artışlarının kontrollü gerçekleşmesini sağlanır. Ancak bu durumun bazıistisnaları bulunur.

• İstisnalar: Kira kontrol sisteminden muaf olan binalar, 2014 ve sonrasında yapılan ve kapsamlı şekilde modernize dilmiş olanlardır.  Yani bu dairelerde, kiraya verme sırasında devletin koymuş olduğu sınırlamalara takılmazsınız. Bu durum, yatırımcıların yeni binalar yapmasına yardımcı olması açısından önemlidir. Çünkü, ülkedeki inşaat maliyetleri yüksektir.
• Enflasyona Göre Kira (Indexmiete): Yeni kira sözleşmelerinin büyük kısmı enflasyon oranlarına göre belirlenmektedir. enflasyon oranlarının %1.5 civarında seyir etmesi bu konuda pozitif bir gelişme olarak değerlendirilebilir. Bu oranın önemini geçtiğimiz yıllarda %6-10 oranındaki artışları düşünerek anlayabiliriz.

c.      Görünmeyen Masraflar Nelerdir? Vergi ve İşlemler

Almanya ev fiyatlarını düşünürken, konuyu yalnızca ikametin satış fiyatı üzerinden değerlendirmemek gerekir. Çünkü, evin mevcut fiyatının üzerine ek olarak yansıyacak bazı maliyetler sürprizler oluşturabilir. Bu maliyetler genel olarak %10-12 aralığında değişen bir yük getirebilir.

Uyarı: Almanya’da bankalar kredi verirken belirtmiş olduğumuz bu yan masrafları genel olarak krediye eklemezler. Bu nedenle ek maliyetleri hazır bulundurmayı veya krediye dahil olacak şekilde hesap etmeyi unutmayın.

Ev fiyatlarının üzerine yansıyabilecek potansiyel masraflar şunlardır;

• Emlak Devir Vergisi (Eyalete Göre Değişir):
• En Ucuz: Bavyera (%3,5)
• Orta Seviye: Baden-Württemberg (%5,0) ve Hamburg (%5,5)
• Pahalı: Berlin ve Hessen (%6,0)
• En Pahalı: Kuzey Ren-Vestfalya ve Brandenburg (%6,5)
• Noter ve Tapu Masrafları: Evin fiyatının yaklaşık %2’si buraya gider. Bu işlem zorunludur, indirim yapmak gibi bir ihtimal yoktur. Resmi işlemdir.
• Emlakçı Komisyonu: Kâğıt üzerinde kurallar olsa da, pratikte bu masraf genellikle alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılmaktadır. Sizin payınıza düşen ücret (KDV dahil) genellikle evin fiyatının %3,57’si civarındadır.

Kaynak: Gayrimenkül Vergi Oranları

5.    Finansman ve Yatırım Analizi

Alanya’dan ev alma konusundaki düşünceler son dönemlerde değişikliğe uğramıştır. Eskiye oranla daha uyguna ev alma dönemi sona ermiş görünüyor.

Peki, günümüz koşullarında ev sahibi olmak için toplamda ne kadarlık bir bütçeyi gözden çıkarmak gerekiyor? Bu konuda metrekare hesaplarıyla uğraşmak istemeyenler için, konuyu derinlemesine araştırarak 2026 piyasasında ortalama 100 m² bir aile evi için gereken bütçe aralıkları bölgesel olarak şu şekilde hesapladık;

• Küçük Şehirler ve Kırsal Bölgeler: 250.000 € – 350.000 €
• Orta Ölçekli Şehirler (B-Lokasyonları): 400.000 € – 600.000 €
• Top 7 Büyük Şehirler (A-Lokasyonları): 800.000 € ve üzeri

a. Kredi Hesapları Nasıl Değişti?

Ülkedeki faiz oranları %3,5 civarında seyretmektedir. Bu durumun kişilerin bütçesine katkısını aşağıdaki gibi açıklayabiliriz.

• Eski Güzel Günlerden Bir Örnek (2021): Bu dönemde örnek olarak 500.000 € kredi çektiğinizi düşünürsek, o dönemin faiz oranlarıyla 1.250 € civarında bir aylık ödeme olmaktaydı.
• Bugünden Bir Örnek (2026): Aynı miktar krediyi günümüzde çekersek, yaklaşık olarak aylık 2.291 € geri ödeme olmaktadır.

Örneklerden de anlaşılacağı gibi, aylık ödemeler geçmişe göre hemen hemen iki katına çıkmıştır. Bu durum günümüzde ev alımlarının neden azaldığına ayna tutmaktadır. Bununla birlikte bankalar kredi verirken çok daha fazla seçici davranmaktadırlar. Eski dönemlerde evin fiyatının %10-15‘i peşinat için yeterli görülürken, günümüzde en azından %20-30 peşinat istiyorlar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)