Almanya Ev Fiyatları 2026: Şehir Şehir Metrekare Fiyatı ve Gerçek Maliyet
Almanya ev fiyatları 2026’da düşmedi, ama yükseldiği de pek söylenemez. Federal İstatistik Dairesi Destatis’in son endeksine göre konut fiyatları ikinci çeyrekte bir yıl öncesinin yalnızca %0,6 üzerindeydi. Münih, Berlin, Hamburg ve Frankfurt gibi en büyük yedi şehirde daire fiyatları ise aynı dönemde %0,4 geriledi.
Türkiye’den bakan biri için asıl soru endeks değil, bir dairenin cebe kaça mal olacağı. Bunun için ekim ayının ilk haftasında dört kaynağın tablolarını tek tek açtım: Destatis’in resmi endeksini, immowelt’in ilan fiyatlarını, Dr. Klein’ın Europace üzerinden yayımladığı gerçek satış fiyatlarını ve Interhyp’in kredi faizlerini.
Sonra Dortmund, Berlin ve Münih’te 75 metrekarelik bir daire için vergiden emlakçı payına kadar her kalemi hesapladım.
İçindekiler
- Almanya’da ev fiyatları düştü mü?
- Şehirlere göre metrekare fiyatları
- İlan fiyatı mı, satış fiyatı mı? İki kaynağı karşılaştırdım
- Fiyatın üstüne eklenen masraflar
- Konut kredisi faizleri ve aylık taksit
- Enerji sınıfı fiyatı nasıl değiştiriyor
- Türkiye’den Almanya’da ev alınabilir mi?
- Sık sorulan sorular
- İlgili yazılar
Almanya’da ev fiyatları düştü mü?
Son büyük düşüş 2022 ile 2024 arasında yaşandı. Konut kredisi faizleri %1 civarından %4’e çıkınca alıcılar çekildi ve fiyatlar birkaç çeyrek üst üste geriledi. 2024’ten beri piyasa yeniden yukarı dönmüş durumda, ama hız her çeyrek biraz daha azalıyor.
Destatis’in 24 Eylül 2026 tarihli bülteni ikinci çeyrek için yıllık %0,6, çeyreklik %0,3 artış veriyor. Birinci çeyrekteki yıllık artış da %1,4’ten %1,2’ye düzeltilmiş, rakamlar geriye dönük olarak da aşağı çekiliyor.
Bültenin ayrıntısında ilginç bir ayrışma var. Büyük yedi şehirde daireler hem yıllık hem çeyreklik bazda ucuzlarken bu şehirlerin dışındaki büyük şehirlerde daire fiyatları yılda %2 arttı.
Kırsal bölgelerde ise daireler ucuzluyor, müstakil evler pahalanıyor. “Almanya’da fiyatlar ne yapıyor” diye sorulduğunda cevap, hangi şehre ve hangi konut tipine bakıldığına göre değişiyor.
immowelt de aynı tabloyu kendi ilan verisinden çiziyor. Şirketin hesabına göre ilan fiyatları bugün Haziran 2022’deki zirvenin yaklaşık %97’sine geri dönmüş durumda.
Aylık veride de hareket yok denecek kadar az. Europace’in işlem verisine dayanan endekste ortalama bir dairenin fiyatı ağustosta 286.966 euroydu, temmuza göre 1.364 euro aşağıda.
Bestand denen ikinci el müstakil evlerde ortalama 378.522 euro ile küçük bir artış görülüyor. Dr. Klein’ın notuna göre dairelerde yıllık artış yılbaşındaki %5 civarından %1’e inmiş.
Şehirlere göre metrekare fiyatları
Şehir şehir fiyat için en güncel liste immowelt’in. Şirket her çeyrekte Almanya’nın en büyük 15 şehrindeki ilanları tarıyor ve ikinci el dairenin metrekare fiyatını yayımlıyor. Üçüncü çeyrek 2026 raporunda Almanya ortalaması metrekare başına 3.288 euro.
Kaynak: immowelt, ikinci el daire ilan fiyatları, 3. çeyrek 2026.
Münih’in yeri değişmiyor. Orada bir metrekare için istenen para, Duisburg’dakinin neredeyse dört katı. Bu çeyreğin hareketli şehirleri ise Düsseldorf ve Stuttgart oldu. Berlin’de artış durma noktasına geldi; immowelt bunu kısmen kentteki büyük konut şirketlerinin kamulaştırılması tartışmasına bağlıyor.
Listeye baktığımda gözüme takılan bir rakam da kiralık talebi oldu. Ocak-ağustos döneminde immowelt’e gelen her 100 talepten yaklaşık 82’si kiralık ev içinmiş. Alıcının az olduğu bir piyasada satıcı fiyat düşürmese bile pazarlığa daha açık oluyor.
| Şehir | İlan fiyatı (€/m²) | 3. çeyrekte değişim |
| München | 8.035 € | +%0,8 |
| Hamburg | 6.010 € | +%1,2 |
| Frankfurt | 5.585 € | +%1,2 |
| Berlin | 5.007 € | +%0,2 |
| Köln | 4.874 € | %0,0 |
| Düsseldorf | 4.537 € | +%3,7 |
| Stuttgart | 4.311 € | +%2,5 |
| Hannover | 3.502 € | -%0,8 |
| Leipzig | 2.607 € | +%0,3 |
| Dortmund | 2.603 € | -%1,0 |
| Duisburg | 2.069 € | -%1,9 |
Müstakil ev fiyatları
immowelt aynı raporda müstakil ev ilanlarını da ayrıca listeliyor. Evlerde sıralama dairelerden biraz farklı. Münih yine açık ara önde, ama ikinci sırada Hamburg değil Stuttgart var.
Berlin ve Frankfurt’ta ev fiyatları bu çeyrekte geriledi. 15 şehrin 12’sinde ise evler pahalandı. Müstakil evde metrekare fiyatına arsa payı da giriyor, o yüzden bu tabloyu daire tablosuyla birebir kıyaslamak yanıltır.
| Şehir | Ev ilan fiyatı (€/m²) | 3. çeyrekte değişim |
| München | 9.389 € | +%2,3 |
| Stuttgart | 5.946 € | +%2,9 |
| Düsseldorf | 5.450 € | -%0,3 |
| Hamburg | 5.411 € | +%0,5 |
| Berlin | 4.826 € | -%0,5 |
| Frankfurt | 4.778 € | -%1,7 |
| Essen | 4.075 € | +%4,2 |
| Dortmund | 3.614 € | +%4,2 |
Kaynak: immowelt, müstakil ev ilan fiyatları, 3. çeyrek 2026.
Ruhr bölgesi neden yarı fiyatına
Dortmund, Duisburg ve Essen, eskiden kömür ve çeliğin merkezi olan Ruhr bölgesinde yer alıyor. Fabrikalar kapandıkça nüfus ve gelir düştü, konut fiyatları da Münih ya da Hamburg’un çok gerisinde kaldı. Bugün Essen’de ikinci el bir dairenin metrekaresi 2.799 euro, Münih’in üçte birinden biraz fazla.
Bölge yine de durgun değil. Essen’de daire ilanları bu çeyrekte %3,5 pahalandı. Dortmund’da daireler %1 ucuzlarken müstakil ev fiyatları %4,2 arttı. Bir haberde “Dortmund’da fiyatlar düştü” yazıyorsa, önce daireden mi evden mi söz edildiğine bakın.
İlan fiyatı mı, satış fiyatı mı? İki kaynağı karşılaştırdım
Türkçe sitelerde Almanya ev fiyatları için verilen rakamların büyük kısmı ilan fiyatı. Satıcının istediği rakam ise alıcının ödediğiyle her zaman aynı olmuyor. Dr. Klein, kredi işlemlerinin geçtiği Europace platformundan gerçekleşen satışların medyanını yayımlıyor. Bu veri, bir evin gerçekten kaça el değiştirdiğine daha yakın.
Dr. Klein’ın tablosuna göre 2026’nın ilk çeyreğinde Münih’te bir dairenin metrekaresi 7.500 euroya satıldı. Dortmund’da bu rakam 2.408 euro. 90 metrekarelik bir daire Dortmund’da ortalama 216.720 euroya, Münih’te 675.000 euroya alınıyor.
İki listeyi yan yana koyduğumda fark bazı şehirlerde çok büyük çıktı. Türkçe kaynaklarda bu karşılaştırmayı yapan bir sayfaya rastlamadım.
| Şehir | İlanda istenen | Gerçekte ödenen | Fark |
| Frankfurt | 5.585 € | 4.149 € | +%35 |
| Hamburg | 6.010 € | 4.672 € | +%29 |
| Köln | 4.874 € | 3.790 € | +%29 |
| Düsseldorf | 4.537 € | 3.629 € | +%25 |
| Stuttgart | 4.311 € | 3.846 € | +%12 |
| Dortmund | 2.603 € | 2.408 € | +%8 |
| München | 8.035 € | 7.500 € | +%7 |
| Berlin | 5.007 € | 5.120 € | -%2 |
Metrekare fiyatı, daire. İlan: immowelt, 3. çeyrek 2026. Satış: Europace medyanı (Dr. Klein), 1. çeyrek 2026.
Bu farkın tamamını pazarlık payı saymak doğru olmaz. Europace verisi şehrin çevresini de içine alan metropol bölgesini kapsıyor, immowelt ise yalnızca şehir sınırındaki ilanlara bakıyor.
Banliyöler şehir merkezinden ucuz olduğu için satış medyanı biraz aşağı çekiliyor. İki veri arasında altı ay da var. Berlin’de satış medyanının ilan ortalamasını geçmesinin nedenini kaynaklarda bulamadım. Yöntem ve dönem farkı burada da payını almış olabilir.
Pazarlıkta bu fark ne işe yarar
Frankfurt’ta 75 metrekarelik bir daire için ilan ortalamasıyla hesap yaparsanız 418.875 euro çıkıyor. Europace medyanıyla aynı daire 311.175 euro. Aradaki 107.700 euronun bir kısmı konum farkı, ama ilan fiyatının satış fiyatından belirgin şekilde yüksek olduğu da açık.
Kendi hesabımda ilan fiyatını tavan, Europace medyanını da gerçekçi alt sınır olarak kullandım. Bir ilana teklif vermeden önce aynı mahallede son satılan evlerin fiyatını emlakçıdan ya da bankanın değerleme raporundan istemek işe yarar.
Almanya’da kredi veren banka zaten evi kendi eksperine değerletiyor ve değerin üzerindeki kısmı finanse etmiyor.
Fiyatın üstüne eklenen masraflar
Almanya’da ev alırken satış fiyatının üstüne emlak alım vergisi, noter ile tapu harcı ve emlakçı payı ekleniyor. Bunların toplamı eyalete göre fiyatın %9’u ile %12’si arasında değişiyor ve bankalar bu kısmı genellikle krediye katmıyor. Bu para peşinata ek olarak cepten çıkıyor.
Eyaletlere göre emlak alım vergisi
Grunderwerbsteuer denen alım vergisini her eyalet kendisi belirliyor. Güncel oran tablosuna göre en düşük oran %3,5 ile Bayern’de. En yüksek oran %6,5 ve Kuzey Ren-Vestfalya, Brandenburg, Saarland ile Schleswig-Holstein’da uygulanıyor. Son değişiklik Bremen’de oldu, oran 1 Temmuz 2025’te %5’ten %5,5’e çıktı.
Hesabı yaparken şaşırtıcı bir sonuca vardım. Metrekare fiyatının en yüksek olduğu Münih, ek masrafların fiyata oranı en düşük şehir. Dortmund ve Düsseldorf’un bağlı olduğu Kuzey Ren-Vestfalya’da ise vergi neredeyse iki katı.
Aynı daire, iki farklı vergi
300.000 euroluk bir daireyi Bayern’de alan kişi 10.500 euro vergi ödüyor. Aynı fiyattaki daire Kuzey Ren-Vestfalya’daysa vergi 19.500 euro. Aradaki 9.000 euro, Türkiye’deki birinin Almanya’da iki şehri karşılaştırırken gözden kaçırdığı kalemlerden biri.
Noter, tapu ve emlakçı payı
Almanya’da tapu devri notersiz yapılamıyor. Noter ücreti ve tapuya kayıt (Grundbuch) harcı birlikte fiyatın yaklaşık %1,5 ile %2’si kadar tutuyor. Ben hesaplarda %2’yi kullandım.
Emlakçı payında 23 Aralık 2020’den beri bir kural var. Oturmak için alınan daire ve evlerde alıcı, komisyonun en fazla yarısını ödüyor. baufi24’ün eyalet tablosunda alıcının payı çoğu eyalette en fazla %3,57.
Bu oran Hamburg’da %3,12, Bremen, Hessen ve Mecklenburg-Vorpommern’de %2,98. Emlakçıyı yalnızca satıcı tuttuysa alıcı hiç komisyon ödemiyor.
| Kalem | München | Berlin | Dortmund |
| Alım vergisi | %3,5 | %6,0 | %6,5 |
| Noter ve tapu | %2,0 | %2,0 | %2,0 |
| Emlakçı payı | %3,57 | %3,57 | %3,57 |
| Toplam ek masraf | %9,07 | %11,57 | %12,07 |
Konut kredisi faizleri ve aylık taksit
Almanya’da konut kredisi çoğunlukla 10, 15 ya da 20 yıl sabit faizle veriliyor. Interhyp’in faiz tablosunda 10 yıl sabit faiz, kredi evin değerinin %70’inin altındaysa %4,23. Kredi değerin %80’ine çıkınca oran %4,35 oluyor, %90’ın üzerinde %4,63’e kadar yükseliyor.
9 Ekim’de baktığımda Dr. Klein’ın sitesinde 10 yıllık kredi için verilen en iyi oran %4,16’ydı. immowelt’in aktardığı Europace verisine göre ortalama kredi faizi bir yıl öncesine göre 0,26 puan yükselmiş.
Interhyp’in bankalarla yaptığı ankette yıl sonu için ortak bir beklenti çıkmamış. Katılımcılar yükseliş, yatay seyir ve düşüş seçenekleri arasında eşit dağılmış.
Almanya’daki kredi sistemi Türkiye’dekinden biraz farklı işliyor. Taksit, faiz oranı ile ilk yıl ödenen anapara oranının (Tilgung) toplamından hesaplanıyor.
Bu oran düşük tutulursa taksit küçülüyor ama 10 yılın sonunda bankaya büyük bir borç kalıyor. immowelt’in aktardığı Europace verisine göre alıcılar yüksek faize anapara oranını %1,85-1,90’a indirerek uyum sağlıyor.
Aynı kaynaktaki model hesap bunun bedelini de gösteriyor. Anapara oranını %3’ten %1,85’e indirmek aylık taksiti yaklaşık 300 euro azaltıyor. Karşılığında 10 yıl sonra bankaya yaklaşık 44.500 euro daha fazla borç kalıyor ve kredinin ömrü boyunca %41 daha fazla faiz ödeniyor. Ben hesabımda bu yüzden %2’yi seçtim.
Dortmund, Berlin ve Münih için hesap
Hesabı 75 metrekarelik bir daire üzerinden, Europace satış medyanlarıyla yaptım. Fiyatın %20’sini peşinat olarak, ek masrafların tamamını da cepten ödediğimi varsaydım. Kalan %80 için 10 yıl sabit %4,35 faiz ve %2 ilk yıl anapara oranı kullandım.
| Dortmund | Berlin | München | |
| Satış fiyatı | 180.600 € | 384.000 € | 562.500 € |
| Alım vergisi | 11.739 € | 23.040 € | 19.688 € |
| Noter ve tapu | 3.612 € | 7.680 € | 11.250 € |
| Emlakçı payı | 6.447 € | 13.709 € | 20.081 € |
| Toplam maliyet | 202.398 € | 428.429 € | 613.519 € |
| Cepten çıkan | 57.918 € | 121.229 € | 163.519 € |
| Aylık taksit | 765 € | 1.626 € | 2.381 € |
Münih’te satış fiyatı Dortmund’un üç katından fazla. Ek masraflarda ise fark iki katın biraz üstünde kalıyor. Dortmund’da vergi ve masraflar 21.798 euro, Münih’te 51.019 euro tutuyor.
Taksit, asgari ücretin ne kadarı
Almanya’da asgari ücretle çalışan bekâr birinin eline 2026’da ayda yaklaşık 1.716 euro geçiyor. Bu hesabı Almanya asgari ücret yazısında ayrıntılı yaptım. Dortmund’daki 765 euroluk taksit bu maaşın %45’ine denk geliyor. Berlin’deki 1.626 euroluk taksit ödendiğinde kira, yemek ve faturalar için elde 90 euro kalıyor.
Enerji sınıfı fiyatı nasıl değiştiriyor
Almanya’da her satılık evin bir enerji kimlik belgesi (Energieausweis) var ve ilanlarda A+ ile H arasında bir harfle gösteriliyor. Harf kötüleştikçe ısınma faturası büyüyor. Eski kazanlı ve yalıtımsız bir evi alan kişi, kazan değişimi ve yalıtım masrafını da üstlenmiş oluyor.
Dr. Klein’a göre enerji bilançosu kötü olan evler %20’yi aşan indirimlerle satılabiliyor. Berlin’deki 384.000 euroluk örnek dairede bu oran 76.800 euroluk bir fark demek. İlanda ucuz görünen bir evde ilk bakılacak yer enerji sınıfı. İndirim çoğu zaman yapılacak tadilatın karşılığı.
Türkiye’den Almanya’da ev alınabilir mi?
Almanya’da yabancıların ev almasını sınırlayan bir yasa yok. Türkiye’de oturan bir Türk vatandaşı noter huzurunda tapuyu kendi adına alabiliyor. Ev sahibi olmak oturum izni vermiyor; Almanya’da yatırımla oturum programı bulunmuyor.
Kredi için ikamet şartı
Asıl engel finansman. baufi24’ün kredi şartları sayfasında konut kredisinin yalnızca Almanya’da ikametgâhı ve banka hesabı olan reşit kişilere verilebildiği yazıyor.
Aynı sayfa %20 ile %30 arasında öz sermayenin bankanın riskini azalttığını belirtiyor. Yurt dışında oturanlar için şartlar bankadan bankaya değişiyor, teklif istemeden önce ikamet şartını bankaya ayrıca sormakta fayda var.
Almanya’da çalışmaya başlayıp sonra ev almayı düşünenler için iş tarafındaki eşikleri Almanya iş ilanları yazısında topladım.
Ev aldıktan sonra gelen giderler
Tapu devriyle masraf bitmiyor. Her yıl belediyeye emlak vergisi (Grundsteuer) ödeniyor. Bu vergi 1 Ocak 2025’ten beri yeni bir değerleme sistemiyle hesaplanıyor ve tutar şehirden şehre değişiyor.
Apartman dairesi alanlar ayrıca her ay kat malikleri birliğine aidat (Hausgeld) ödüyor. Aidatın içinde ortak alan bakımı ve binanın tadilat fonu da var. İlan sayfalarında bu rakam çoğunlukla yazıyor.
TL ile hesap
TCMB’nin 8 Ekim 2026 tarihli euro döviz satış kuruyla (1 euro = 55,05 TL) üç şehrin rakamları şöyle:
| Şehir | Toplam maliyet | Krediyle cepten çıkan |
| Dortmund | 11,14 milyon TL | 3,19 milyon TL |
| Berlin | 23,59 milyon TL | 6,67 milyon TL |
| München | 33,78 milyon TL | 9,00 milyon TL |
Kredi bulamayan biri için Dortmund’daki daire nakit 11,1 milyon TL ediyor. Euronun 1 TL yükselmesi Berlin’deki dairenin maliyetine yaklaşık 430.000 TL ekliyor.
Sık sorulan sorular
Almanya’da ev fiyatları 2027’de düşer mi?
Bunu kimse kesin bilemiyor. Dr. Klein 2026 için Almanya genelinde %3 civarında artış bekliyordu, ama ilk yarıyıl verisi bunun altında kaldı. Faizler %4’ün üzerinde kaldıkça büyük bir artış beklemek zor. Büyük yedi şehirde daire fiyatları zaten hafif düşüşte.
Almanya’da 50 metrekare bir daire kaç euro?
Europace satış medyanlarıyla 50 metrekarelik bir daire Dortmund’da yaklaşık 120.400 euro, Berlin’de 256.000 euro, Münih’te 375.000 euro ediyor. Buna eyalete göre %9 ile %12 arası ek masraf ekleniyor.
Almanya’da en ucuz ev hangi şehirde?
immowelt’in incelediği 15 büyük şehir arasında en ucuz Duisburg, metrekare başına 2.069 euro. Europace’in metropol listesinde ise Dortmund 2.408 euro ile en altta. Küçük şehirlerde ve Doğu Almanya’nın kırsal bölgelerinde fiyatlar bunun da altına iniyor.
Almanya’da ev alırken peşinat ne kadar olmalı?
Yasal bir alt sınır yok, ama bankalar ek masrafları genellikle krediye katmıyor. En azından vergi, noter ve emlakçı payını cepten ödemek gerekiyor. Benim hesabımda %20 peşinatla bu tutar Dortmund’da 57.918 euroya çıktı.
Almanya ev fiyatlarını nereden takip edebilirim?
Resmi rakam için Destatis’in üç ayda bir yayımladığı konut fiyat endeksine bakmak yeterli. Şehir şehir ilan fiyatı için immowelt’in çeyrek raporları, gerçekleşen satışlar için de Dr. Klein’ın Europace verisiyle her ay güncellediği sayfa işe yarıyor. Bu yazıdaki rakamlar bu kaynakların ekim başında yayımlanmış en son verileri.
